• Общество
  • 09 Июня, 2022

СОГЛАШЕНИЯ О ЗАДАТКЕ

В юридической литературе задатком называется производимая при самом заключении договора уплата части денежной суммы, подлежащей передаче одним лицом другому за исполнение определенного действия, вытекающего из обязательства.

Задаток является частью какой-то денежной суммы, подлежащей уплате должником кредитору. Значение задатка, как способа обеспечения исполнения обязательства, заключается в предотвращении неисполнения договора какой-либо из сторон по нему. Это достигается тем, что неисполнение договора влечет неблагоприятные последствия для ответственной за неисполнение стороны.

В то же время неисполнение договора лицом, получившим задаток, также влечет неблагоприятные для него последствия в виде возврата полученного задатка, а также уплаты контрагенту суммы, равной сумме полученного задатка.

Казалось бы, все предельно ясно. Но определенные вопросы возникли в результате искаженного толкования гражданского законодательства судом Жамбылского районного суда Алматинской области.

В юридической литературе отмечают, что ст. 6 ГК придает большое значение толкованию норм гражданского законодательства в судебной практике. Одно из таких «явлений», подлежащее объяснению или интерпретации впервые появилось в правоприменительной практике Жамбылского районного суда Алматинской области и Апелляционной судебной коллегии Алматинского областного суда, выводы которых мы попытаемся проанализировать.

Так, 13 мая 2015 года между продавцом «Ф» и покупателем «Т» в обеспечение заключения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком заключено соглашение о задатке, с выплатой покупателем в пользу продавца суммы 3 938 250 тенге, тогда как полная стоимость жилого дома с земельным участком составила 7 883 250 тенге. С момента передачи выплаты задатка покупатель стала владельцем жилого дома с земельным участком. При этом, в соглашении о задатке отсутствует срок оплаты покупателем полной стоимости земельного участка и срок заключения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком. Поскольку договор купли-продажи не был заключен, продавец, не дождавшись полной оплаты денег в сумме, определенной в соглашении о задатке 1 июля 2020 года (спустя более пяти лет с момента получения задатка) инициировал исковое производство о выселении.

В мотивировочной части решения Жамбылского райсуда Алматинской области от 02.10. 2020 г. по гражданскому делу № 1942-20-00-2/565 и решении того же Жамбылского райсуда Алматинской области от 10. 09. 2021 г. по гражданскому делу № 1942-21-00-2/874 суды отмечают: «Не полное исполнение обязательств ответчиком, суд не находит существенным нарушением прав истца. Истцом не представлены доказательства, что неисполнение обязательства ответчиком в срок повлекли для нее ущерб, что она лишилась того, на что рассчитывала при заключении соглашения».

В связи с указанной позицией суда, считаем необходимым обратить внимание на то, что, гражданским и гражданским процессуальным законодательством не установлено, что применение института соглашения о задатке возможно лишь при существенном нарушении прав истца, который в соответствии с законодательством, является кредитором. При этом, формулировка суда о том, что «Истцом не представлены доказательства, что неисполнение обязательства ответчиком в срок повлекли для нее ущерб, что она лишилась того, на что рассчитывала при заключении соглашения» перефразирована с ч. 2 п. 2 ст. 401 ГК, регламентирующего основания изменения и расторжения договора: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

Институт соглашения о задатке осуществляется при условии исполнения или неисполнения основного обязательства. Если договор не заключен, истец и не обязан доказывать ущерб; взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает (ст. 317 ГК); в силу гарантии гарант обязывается перед кредитором другого лица (должника) отвечать за исполнение обязательства этого лица полностью или частично солидарно с должником, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами (ст. 329 ГК).

В приведенной норме п.1 ст. 338-1 ГК настоятельно обращаем внимание на союз «или», поскольку у кредитора возникает право требовать исполнения обязательства по оплате, без предъявления требования по возмещению издержек и других убытков и, соответственно, необходимости их доказывания. Между тем, кредитор может требовать исполнения обязательства и возмещения издержек и других убытков. Однако в таком случае кредитору надлежит доказывать наличие издержек и других убытков.

Если договор купли-продажи не был заключен по вине должника (должник не оплатил оставшуюся часть суммы), то кредитор имеет право удержать в безусловном порядке задаток вне зависимости от того, был у него ущерб или не был, поскольку задаток как мера юридической ответственности – определяется как дополнительные имущественные лишения, наступление которых непосредственно и безусловно связывается с неисполнением обязательства, но не доказыванием наличия убытков или ущерба. Однако, если бы истец ставил вопрос о взыскании убытков сверх удержания задатка (ч. 2 п. 2 ст. 338 ГК) – мотивировочная часть решения суда была бы обоснованной и законной. Между с тем, из содержания решения суда от 10.09.2021 г., истец не заявлял требования о разрешении по существу вопроса о взыскании убытков сверх задатка. Истец вообще не ставил вопрос о взыскании задатка, поскольку удержание задатка осуществляется в безусловном порядке по умолчанию.

В соответствии с п. 2 ст. 225 ГПК РК суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований. Между тем, суд при рассмотрении дела вышел за пределы исковых требований и в своем решении ставит обязательным требование доказывания наличия у истца ущерба, ошибочно полагая, что истец заявляет требование о взыскании убытков сверх суммы задатка. В связи с этим полагаем, суд неверно толковал норму ч. 2 п. 2 ст. 401 ГК. Следует обратить внимание на то, что при этом истец не заявлял иск о расторжении договора в одностороннем порядке.

18 марта 2021 года решением Жамбылского райсуда Алматинской области от 18.03.2021 г. по гражданскому делу исковые требования о выселении ответчика «Т» с членами семьи удовлетворены в полном объеме.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского облсуда от 08.06.2021 года данное решение суда первой инстанции было отменено, с указанием на то, что в соответствии со ст. 147 ГК РК сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Применительно к рассматриваемому вопросу законодатель связывает заключение сделки купли-продажи с достижением соглашения, направленного на совершение сделки по всем его существенным условиям (ст. 393 ГК). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Приведенные в постановлении Судебной коллегии по гражданским делам Алматинского облсуда от 08.06.2021 года доводы находят свое отражение в решении Жамбылского райсуда Алматинской области от 10 сентября 2021 года по делу № 1942-21-00-2/874.

Очевидно, вышеприведенный текст мотивировочной части постановления судебной коллегии по гражданским делам Алматинского облсуда от 08.06.2021 года и решения Жамбылского райсуда Алматинской области от 10 сентября 2021 года изложены противоречиво, поскольку с одной стороны суды отмечают, что сделка купли-продажи является консенсуальной, поскольку «законодатель связывает ее заключение с достижением соглашения, направленного на совершение сделки по всем его существенным условиям» (п. 1 ст. 393 ГК), с другой стороны считает ее реальной, указав, что «для заключения договора необходима передача соответствующего имущества» (п. 2 ст. 393 ГК).

Между тем, очевидно, что договор купли-продажи (п. 1 ст. 406 ГК) и соглашение о задатке (ст. 337 ГК) считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Далее, мотивировочной частью решения суда установлено, что ответчиком «Т» условия соглашения о задатке исполнено частично, выплатой «половины суммы от продажной суммы». Соответственно, задаткодателем обязанность передачи согласованной денежной суммы исполнена ненадлежащим образом. Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком предусмотрены в п. 2 ст. 338 ГК: «Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны... Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение обязательства, обязана возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка, поскольку в договоре не предусмотрено иное».

В соответствии с п. 1 ст. 282 ГК: «В силу денежного обязательства одно лицо (должник) обязано уплатить деньги другому лицу (кредитору), а кредитор имеет право требовать от должника исполнение его обязанности по уплате денег (заем денег и другие обязательства)». Согласно п. 1 ст. 277 ГК: «Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода».

Приведенная норма регламентирует не только необходимость исполнения не только обязательства предусматривающий срок, но и обязательства, позволяющие определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено.

Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского облсуда от 08.06.221 года отмечается: «Стороны в соглашении не указали срок заключения договора купли-продажи, что указывает на неопределенный срок. Доводы представителя истца о том, что в данном случае применимы нормы предварительного договора, противоречат вышеуказанным нормам».

Согласно п. 1 ст. 5 ГК: «В случаях, когда предусмотренные п.п. 1 и 2 ст. 1 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированные законодательством или соглашением сторон и отсутствуют применимые к ним обычаи, к таким отношениям, поскольку это не противоречит их существу, применяются нормы гражданского законодательства, регулирующие сходные отношения (аналогия закона)».

Соответственно, в случаях, когда соглашения о задатке (акцессорные договоры), не содержат срока заключения договора, в обеспечение которого они заключаются, применению подлежит п. 4 ст. 390 ГК и договор подлежит заключению в течение года с момента заключения соглашения о задатке.

Следовательно, если в соглашении о задатке не указан срок заключения договора, покупатель должен исполнить принятые на себя обязательства в течение одного года с момента заключения соглашения о задатке. Между тем, как нами установлено, в данном вопросе теория гражданского права, нормы гражданского законодательства, с одной стороны, и казахстанская судебная практика, с другой стороны, в значительной степени отличаются. Так, в решении Жамбылского райсуда Алматинской области от 02.10.2020 г. по гражданскому делу № 1942-20-00-2/565 и решении того же Жамбылского райсуда Алматинской области от 10.09.2021 г. по гражданскому делу № 1942-21-00-2/874 суд отмечает: «Ответчиком по основному иску «Т» условия соглашения о задатке, возникшие из договора между ней и истцом исполнено частично, истцу выплачено больше половины суммы за дом. В случаях неполного исполнения обязательства, вытекающее из договора купли-продажи имущества ответчиком, истцу надлежит ставить требование о взыскании оставшейся суммы за проданное имущество». Впрочем, аналогичную формулировку мы находим в решении того же суда от 02.10.2020 года по гражданскому делу № 1942-20-00-2/565.

Из приведенного текста судебных актов представляется неясным, о каком обязательстве, «вытекающим из договора купли-продажи» идет речь, если договор купли-продажи не заключен, а задаток является лишь мерой обеспечения заключения договора купли-продажи?

При этом, в юридической же литературе отмечается, что соглашение о задатке не изменяет условий, прав и обязанностей сторон по обеспеченному задатком обязательству. В то же время соглашение о задатке усложняет обязанности сторон, что достигается принятием на себя дополнительных обязательств сторонами по отдельному соглашению.

При этом в своем Обзоре практики Коллегия по гражданским делам Верховного Суда РК, отмечая особенности регулирования задатка, сделав вывод о том, что правила статьи 338 ГК о последствиях неисполнения обязательства, применимы к ситуациям, когда договор, для обеспечения заключения которого внесен задаток, не заключен, и, когда подписанный договор не исполняется, приводят следующий пример: «Между Трофимовой и Коваль заключено соглашение о задатке, обеспечивающее договор купли-продажи квартиры в срок до 01.09.2008 г. Разрешение опекуну Коваль Г.Г. на продажу 1/3 доли квартиры, принадлежащей недееспособному Коваль С.В., выдано акиматом г. Костаная лишь 24.12.2008 г., в связи с чем, Трофимова письмом от 11.12.2008 г. потребовала возвратить задаток в двойном размере. По версии Коваль, договор не заключен из-за отсутствия у Трофимовой денег. Разрешая вопрос о том, по чьей вине не был заключен договор, суд усмотрел в нарушении исполнения обязательства вину обеих сторон, в связи с чем, удовлетворил иск частично, взыскав сумму задатка в одинарном размере – 120 000 тенге. Такое решение представляется правильным, поскольку наличие или отсутствие денег у Трофимовой бездоказательно, а вины Коваль в том, что затянулась выдача разрешения на продажу доли, принадлежащей недееспособному, не имеется. В таком случае, в соответствии с пунктом первым статьи 338 ГК, задаток подлежит возврату не в двойном размере, а только в сумме задатка».

Аналогичная ситуация прослеживается и в решении суда от 10.09.2021 г., где по версии ответчика в октябре 2016 года, когда «Т» предложила «Ф» произвести полный расчет и переоформить дом на себя, но «Ф» начала избегать встреч.

Выводы Обзора практики корреспондируются со ст. 72 ГПК, в соответствии с которой: «Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, использовать средства защиты, утверждать, оспаривать факты, приводить доказательства и возражения против доказательств в установленные судьей сроки, которые соответствуют добросовестному ведению процесса и направлены на содействие производству».

Согласно п. 2 ст. 224 ГПК «Суд основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были представлены сторонами и исследованы в судебном заседании». Также в силу п. 11 нормативного постановления Верховного Суда РК «О судебном решении» от 11.07.2003 года №5: «Решение не может быть основано на предположениях об обстоятельствах дел». Между тем полагаем, судом приняты во внимание бездоказательные доводы ответчика в том, что: «Ответчик не отказывалась от исполнения обязательства в полном объеме, не избегала истца и не сообщала ему об отказе от полного исполнения обязательства или о невозможности его исполнения».

По смыслу пп. 1 и пп. 4 п. 1 ст. 291 ГК должник во исполнение обязательств вправе разместить причитающиеся с него деньги на условиях депозита, если обязательство не может быть исполнено вследствие: отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено или уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 85 Закона РК «О нотариате» от 14 июля 1997 года № 155-I: «1. Нотариус в случаях, предусмотренных законодательством, принимает от должника в депозит деньги для передачи их кредитору. 2. О поступлении денег нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся деньги».

Еще один момент: ответчик могла выполнить денежное обязательство и посредством почтового перевода. В соответствии со ст. 13 Закона РК от 9 апреля 2016 года № 498-V «О почте»: «Почтовый перевод денег является регистрируемым почтовым отправлением. Порядок и требования к почтовому переводу денег, а также формы бланка почтового отправления устанавливаются правилами предоставления услуг почтовой связи. Прием денег для осуществления почтовых переводов производится наличным и безналичным способами. Почтовый перевод денег при безналичном способе производится после поступления денег и суммы комиссионного вознаграждения на банковский счет оператора почты».

Следовательно, ответчик могла исполнить денежное обязательство, даже если допустить, отсутствие истца (кредитора) или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено или уклонения истца (кредитора) от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны как размещением денег на депозит нотариуса, так и осуществлением простого почтового перевода.

Бездоказательное принятие судом доводов ответчика о том, что она не отказывалась от исполнения обязательства в полном объеме, наглядно иллюстрирует, что решение основано на предположениях об обстоятельствах дел, что противоречит п. 11 нормативного постановления Верховного Суда РК «О судебном решении» от 11.07.2003 года №5.

В связи с этим, полагаем задаток, выполняя платежную, доказательственную и обеспечительную функции, призван не только стимулировать стороны к выполнению принятых на себя обязательств соглашением о задатке и/или обязательств по договору, в обеспечение которого заключалось соглашение о задатке, но и санкционную, в виде ответственности за неисполнение и/или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по соглашению о задатке и/или обязательств по договору, обеспеченному задатком. Данное толкование института соглашения о задатке корреспондируется с п. 2 ст. 365 ГК в котором предусмотрено: «Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков».

Полагаем, приведенная норма подлежит применению, если задаткодатель (покупатель) не исполнил надлежащим образом обязательства по задатку, задаткополучатель (продавец) утративший интерес как кредитор, вправе отказаться от принятия исполнения по основному и дополнительному обязательствам, так как изменились цены на продаваемое имущество, в сторону увеличения, что приводит к утрате ценности оплаченной суммы задатка или его части.

На основании вышеизложенного, соглашение о задатке является консенсуальным договором, по которому обязанность передачи согласованной суммы, обеспечивающей заключение и исполнение договора, возлагается на задаткодателя, а в случае его неисполнения или ненадлежащего исполнения возникают права требования и возмещения убытков у задаткополучателя. Возникновение у сторон соглашения прав и обязанностей не зависят от передачи или не передачи согласованной денежной суммы в полном объеме или в ее части. Ответственность сторон по задатку зависит только от исполнения или неисполнения соглашения о задатке либо от надлежащего или ненадлежащего исполнения как акцессорного, так и основного обязательства.

Если соглашением о задатке не предусмотрена дата или срок заключения договора купли-продажи с выплатой полной стоимости товара, то по аналогии закона срок надлежит исчислять по п. 4 ст. 390 ГК, то есть в течение года с момента заключения соглашения о задатке.

Алмат ЖУСУПОВ, кандидат юридических наук, ассоциированный профессор Евразийского технологического университета, нотариус нотариального округа г. Алматы, арбитр Международного арбитража «JUS»

    

2312 раз

показано

4

комментарий

Подпишитесь на наш Telegram канал

узнавайте все интересующие вас новости первыми

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ

Ваш электронный адрес не будет опубликован. Обязательно заполните поля *

AXHxtaEefogShruL

18 Июня, 2022

iFYoPsgKrmRIkqdC

lLFYUDdg

18 Июня, 2022

xMljeXSHQBCZgk

VlvrQaobNXUyO

25 Июня, 2022

KLRocqTJtsSGVC

UeCELDtsmYGruMFP

25 Июня, 2022

dLJkEtzUmwr

МЫСЛЬ №7

10 Июля, 2022

Скачать (PDF)

Редактор блогы

Аяған Өтенұлы Сандыбай

Блог главного редактора журнала «Мысль»