ПРОБЛЕМЫ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ

0
44

Канат АБДЫКАСЫМОВ,
маркетолог-аналитик

Казалось, что юная столица строится с какой-то немыслимой скоростью. Бесконечные цепи многоэтажек и элитные коттеджные городки теснились по берегам Ишима. В город пришли мировые гиганты жилищного строительства, продвигая концепцию «умных» домов. Вслед за масштабным возведением жилых комплексов подтянулась и городская инфраструктура. Такую же картину можно было наблюдать и в других крупных городах, особенно в Алматы, где и по сей день бизнес-центры и высотки продолжают менять облик мегаполиса. 

В тот год, а именно в 2013-м, жилищный фонд страны вырос почти на 40 млн. кв. м по отношению к предыдущему году, ознаменовав самый существенный рост с начала 2000-х. Повсеместно с ростом объемов строительства росла и стоимость. Первичное жилье подорожало в три раза, а вторичное и вовсе – в шесть раз. Продолжительный рост экономики наряду с динамичной урбанизацией явился главным фактором подъема цен. Что касается доходов казахстанца среднего достатка, то они росли менее уверенно.
Как и 20 лет назад, феномен растущих цен на недвижимость при сокращающихся доходах населения продолжает характеризовать нынешнюю ситуацию с жильем в Казахстане. У подобного явления имеются вполне логичные, не заметные на первый взгляд объяснения, которые кроются в понимании сущности основных функций первоначального предназначения недвижимости.
Помимо жилья, недвижимость еще и является одним из базовых инструментов для денежных инвестиций. Сегодня на ее долю приходится около 40% мировых вложений. Являясь малоликвидным активом, по сравнению с ценными бумагами, недвижимость привлекает динамично растущим на нее спросом и своей многофункциональностью.
Деятельность рантье была актуальной во все времена, остается таковой и сегодня. На примере большинства развивавшихся стран хорошо видна роль недвижимости в накоплении растущей прибыли. Отсутствие диверсифицированной экономики и малоразвитый рынок капитала не оставляют другого выбора.
Здесь я не мог не вспомнить пример женщины-арендодателя из Тараза, с которой как-то пересекся в тогдашней Астане. На претензии по поводу плохого ремонта предлагаемой квартиры нам было предложено еще два-три варианта в других жилых комплексах. Все эти квартиры были приобретены во время строительного бума, о чем хозяйка не без гордости напоминала при каждой возможности. Этот случай хорошо иллюстрирует, на наш взгляд, начальные этапы формирования рынка недвижимости. Тогда уверенными шагами недвижимость превращалась в настоящий магнит денежных инвестиций. Притягивая прибыли и сбережения граждан со всей страны, она в растущей столице предотвращала отток капитала.
Отток капитала принято считать вынужденной мерой. Фондовые рынки, равно как и рынки недвижимости в развивающихся странах, к которым относится и Казахстан, крайне волатильны. Государственное страхование частных активов развито в недостаточной степени, так же как и эффективность работы правоохранительных органов. Все эти и другие факторы позволяют массовому вывозу капитала в защищенные зарубежные активы, начиная с долговых бумаг, заканчивая загородными виллами.
Государству очень хорошо знакома это проблема, и нельзя сказать, что никаких шагов не предпринимается. Главная задача сегодняшних властей – это обеспечение платежеспособного спроса на жилье. В унисон с частными партнерами они всячески стараются облегчить условия по приобретению жилья, смягчая обремененности и улучшая платежеспособность граждан. Частные застройщики готовы предложить многоэтажные «умные» дома и современные коттеджи, ничем не уступающие зарубежным проектам. Все эти меры стимулируют население к сбережению денег внутри страны, создавая весомую альтернативу заграничным активам.
Выполняя роль суперемкого аккумулятора инвестиций и эффективного инструмента для сдерживания оттока капиталов, недвижимость также способствует решению ряда очень важных социальных и политических вопросов.
Повсеместный рост темпов строительства жилья на психологическом уровне как бы усиливает перспективы потенциального покупателя. Всем нам хорошо знакомы многочисленные фотографии строящегося Нью-Йорка, который в свое время как магнит притягивал многочисленных мигрантов со всего света. Сегодня же многих мотивируют виды небоскребов ОАЭ и Сингапура, делая их центрами передовых технологий и мирового бизнеса. То же самое мы чувствуем, оказавшись сегодня в нашей столице. Город, несомненно, является главным символом растущего Казахстана.
Поддерживая ежегодные темпы строительства, государство и частный бизнес сохраняют в первую очередь позитивный настрой граждан. Людям нравится проживать в строящихся городах, хоть и жить, возможно, в этих домах они не будут. Строят, значит, есть кому там жить, уверены они. Названия новых жилых комплексов не сходят с уст, становясь мечтой большинства молодых семей. Их изысканные фасады и стильные элементы интерьера размещаются на обложках глянцевых журналов, в рекламах веб-сайтов. Подобное действия приводят к вполне ожидаемым результатам, благодаря которым приобретение жилья становится одним из главных объектов потребностей человека.
Разобравшись в основных функциях присущих нынешней как жилой, так и коммерческой недвижимости, мы подошли к вполне очевидным выводам, позволяющим понять связь между ростом цен на жилье и падением доходности ее основных покупателей.
Во-первых, растущие объемы строительства и ввода жилья в стране не всегда преследуют цели обеспечения населения жильем. Рынок недвижимости это также сфера различных финансовых операций, одна из базовых ниш для денежных инвестиций.
Во-вторых, принцип – больше построено жилья, значит, меньше должна быть его стоимость – здесь не действует. Государство и бизнес постоянно поддерживают платежеспособный спрос, не давая ценам падать.
Все это и является главным объяснением того, что впечатляющий рост жилищного фонда никак не ускоряет доступность жилья для большинства граждан страны.
Данные выводы нашли свое отражение в весьма безрадужной статистике, фиксирующей извечную проблему доступности жилья.
Начнем с того, что строительство и ввод в эксплуатацию жилья в стране растет высокими темпами. По результатам 2018 года, общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий составила 12.5 млн кв. метров. Ровно 10 лет назад в эксплуатацию было введено около 7 млн кв. м, что на 78% меньше нынешнего показателя.
Однако жилье с каждым годом становится все менее доступным для наших граждан. Объясняется все это стагнацией так называемых располагаемых доходов населения. Располагаемые доходы – это та часть доходов, которая остается у людей после выплаты всех своих обязательств. Сопоставление располагаемых доходов со стоимостью жилья определяет доступность последнего. Для этого существует специальный расчет, где стоимость одного кв.м жилья делится на месячный доход. Результаты расчетов дают понимание того, сколько месяцев нужно работать, чтобы приобрести 1 кв. м жилья.
По данным KazKom Securities по состоянию на 2017 год, на первичном рынке среднестатистическому гражданину Казахстана понадобится 7,5 месяца, для того чтобы заработать на 1 кв. м, а на вторичном рынке будет достаточно 5,5 месяца. Словом, для покупки 20 кв. м вторичного жилья в нашей стране потребуется 9 лет, на рынке первичного жилья – около 12 лет.
Еще больше настораживает ситуация с ипотекой – ныне главным финансовым инструментом приобретения жилья. Она на сегодня является крайне тяжелой. В среднем доля ежемесячных выплат по ипотеке составляет больше 100% располагаемых доходов. Другой метод расчетов, который определяет соотношение всех суммарных выплат по ипотеке к доходам за соответствующий период (в случае когда семья берет ипотеку в размере 100% от стоимости 90 кв. м жилья на 20 лет) равняется 212%. В ряде развивающихся стран имеются похожие показатели: например, в Таиланде ровно столько же сколько и у нас, в Бразилии около 225%. Эталоном здесь является США с показателем – 23,5%.
Единственная светлая полоса в сложившейся ситуации – государственная поддержка по субсидированию процентной ставки по ипотекам. Государство тесно взаимодействует с частным сектором в вопросах строительства социального жилья. В это дело достаточно активно вовлечены финансовые организации и государственные фонды, которые заметно смягчают колебания цен, предоставляя необходимое время для погашения задолженности.
Ну и в этом случае следует признать, что в основном государственная программа рассчитана на средние слои населения. Так, для получения социального жилья необходим первоначальный взнос либо наличие сбережений в размере 20-30% от рыночной стоимости жилья. Остаток суммы распределяется более чем на 10 лет. Наши соотечественники сказали бы: «10 это уже не 20». Но при всем при этом стоит признать, что эффективность данной программы все еще недостаточна для существенных изменений в упомянутой нами статистике.
Феномен этой удивительной обратной зависимости прослеживается и в других государствах. Наиболее яркое тому подтверждение – Китай с его дюжиной «мертвых районов и городов» разбросанных по всей стране.
По оценкам Гана Ли, профессора Юго-Западного университета финансов и экономики в Чэнду, в результате масштабного строительного бума в Китае оказалось 65 миллионов пустующих квартир. Существенная их часть приходится на упомянутые нами «мертвые города».
Остается лишь догадываться о реальных причинах такой неувязки, имеющей место быть в самой заселенной стране мира.
По официальной статистике, более 50 миллионов домов и квартир в Поднебесной пустуют. Доля такого жилья составляет 22% от общего жилищного фонда. Такого количества неиспользованных жилых площадей нет ни в одной стране. Причины столь ошеломляющей статистики кроются в предпринятых решениях властями Китая в период становления рынка недвижимости. Как и в период роста, так и во времена рецессий правительство КНР продолжало наращивать ипотечный портфель коммерческих банков. Помогая населению приобретать жилье, государство поддерживало и частных застройщиков, предоставляя субсидированные займы. За несколько десятков лет жилищный фонд Китая уже превышал жилищный фонд европейских стран, вместе взятых.
Вскоре за строительным бумом начался бум инвестиционный. Результатом государственно-частного сотрудничества стал тридцатипроцентный рост стоимости жилья в больших городах. Зажиточная часть населения вместе с агентствами по недвижимости начала скупать по 30-40 квартир, попутно формируя общества местных рантье. Подобные действия привели к небывалым прежде в мире показателям, сосредоточив 80% накоплений граждан в недвижимости. Речь идет о 65 триллионах долларов, что почти вдвое больше, чем у всех стран «Большой семерки» вместе взятых.
Следующие за взлетом цен годы показали, что доходы населения не успевают угнаться за ростом стоимости жилья. Для средних и малообеспеченных слоев населения жилье становилось все менее доступным. На страницах мировых СМИ часто раскрывается нынешнее положение молодых мужчин, проживающих в мегаполисах Китая. Ведь там наличие жилья является главным критерием при выборе супруга для представительниц прекрасного пола, что заставляет мужчин откладывать в долгий ящик возможность создания семьи.
Китайской семье со средним уровнем доходов требуется около 20 лет сбережений для приобретения 90 кв. м жилья, и это один их худших показателей среди развивающихся стран. За долгие годы развития страна с огромным населением так и не смогла улучшить доступность жилья для большинства своих граждан. В попытках укротить самый большой в мире отток капитала искусственно повышалась стоимость недвижимости, где в конечном итоге скапливалась львиная доля генерируемой в КНР сверхприбыли. Раздутый до невообразимости жилищный фонд так и остался на четверть не заселенным, все больше превращаясь в инструмент финансовых операций.
Не лучшим образом складываются дела с доступностью жилья и в развитых странах. В Европе сегодня проживает 11% населения планеты, на которых приходится 23% от всей жилой недвижимости мира. Здесь наблюдается самая высокая концентрация капитала, большая часть которого приходится на недвижимость. Несмотря на переток мировых инвестиций в сторону новых центров притяжения, таких как Дубай, Сингапур, Гонконг, европейский рынок недвижимости все еще остается неиссякаемым источником для инвесторов, привлекая своей предсказуемостью и высокой ликвидностью. Растущий спрос на жилье в Европе способствует росту и укреплению цен, вследствие чего покупка недвижимости становится малодоступной не только для многочисленных мигрантов, но и для коренного населения.
Для примера возьмем ситуацию с приобретением жилья в Лондоне. Чтобы заработать на двухкомнатную квартиру в столице Великобритании с площадью в 60 кв. м, высококлассному специалисту нужно работать около 15 лет. За аренду же квартиры придется отдавать почти 80% зарплаты, довольствуясь 20% для покрытия других расходов.
Аренда жилья – вопрос насущный в ряде больших европейских городов. Довольно часто выбор между арендой и покупкой жилья заканчивается в пользу первой. Люди предпочитают не обременять себя покупкой жилья ввиду высокой стоимости его содержания. Подтверждение этому можно найти в Берлине, где 85% жителей снимают квартиры. В съемных домах или квартирах живут годами: арендные контракты заключаются на срок от 3 до 30 лет.
Недвижимость никогда не была дешевой в Европе, ведь любой скачок роста мировой экономики напрямую влиял на рост цен в больших городах. В США в сравнении с той же Европой рост экономики успевает за ростом прибыльности капитала. В стране всеми силами поддерживается высокий уровень жизни населения, позволяющий с меньшими издержками приобретать жилье. В подтверждение тому – показатели его доступности. Обеспеченность жильем в США самая лучшая в мире. Здесь на одного жителя приходится около 70 кв. м, что более чем в два раза превышает нормы ООН в 30 кв. м на человека.
Несмотря на болезненные последствия ипотечного кризиса, американская экономика смогла восстановиться в кратчайшие сроки. Крупнейшая в мире фондовая биржа, пошатнувшая страну в 2008-2009 годах, вновь предстала в роли всеобщего спасителя, предотвращая очередную стагнацию на рынке недвижимости. Уолл Стрит продолжает выполнять важную функцию стабилизатора цен на рынке жилья.
Американцы более третьей части своих сбережений инвестируют в ценные бумаги. Это, в свою очередь, ровно наполовину преломляет спрос на недвижимость со стороны средних и крупных инвесторов, позволяя избежать очень опасной переоценки стоимости жилья. На рынке создается оптимальная ситуация, при которой спрос на жилье формируется исходя из реальных возможностей покупателей и продавцов.
Тенденция роста жилищного фонда, на фоне падения доходов населения наблюдаются в большинстве стран. Недвижимость повсюду готова облачиться в образ главной цели человеческих денежных инвестиций. Города неустанно застраиваются и расширяются, питая своих жителей надеждой и грядущей перспективой, которая после оборачивается против них самих же в виде небывалого роста стоимости жилья. Правительства видят в недвижимости надежный инструмент управления частным капиталом. Поддерживая застройщиков, они создают многообещающие и масштабные по размерам проекты, способные удержать сверхприбыли населения внутри страны.
В нашей же стране жилищный фонд растет как никогда раньше, подтягивая за собой и стоимость жилья. Высокие ипотечные ставки удовлетворяют лишь незначительную долю спроса. Квартиры в дорогих жилых комплексах и строящиеся таунхаусы – объекты спроса людей с высоким уровнем доходов и юридических лиц. Большая же часть населения довольствуется приобретением социального бюджетного жилья.
В ближайшие годы нас может ожидать более массовая концентрация денег в недвижимости, которую мы видим сегодня в Китае. Да и попытки по развитию и популяризации фондовой биржи наподобие существующего народного IPO. Данные меры смогли бы предотвратить раздувание пузыря на рынке жилья. Сама же доступность жилья для большинства граждан напрямую зависит от эффективности государственно-частного сотрудничества с превалирующей ролью государства.
В части государственной поддержки отработанная схема взаимодействия с коммерческими банками через КИК (Казахстанская ипотечная компания) уже успела показать свою практичность. Дальнейшее развитие подобного формата сотрудничества упрочило бы положительную роль банков второго уровня в выдаче ипотечных займов. Что же касается частных застройщиков, то их действия, направленные на развитие концепта бюджетного жилья, в полной мере способны охватить широкие слои уязвимой части населения, повышая долю платежеспособного спроса.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ